Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Dayanağı Nedir?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar yazımızın sonunda yeralan linkteki Tebliğ ile düzenlenmiştir.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yaparak alım satım kazancı ve kira geliri elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan bu şekilde kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklıkları, hesap döneminin sonunda, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, bu kazançlarını ortaklarına kar dağıtımı yapmak suretiyle dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.
Ortaklığın Amacı ve Faaliyet Konusu Nedir?
Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler.
Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az %75’i bu faaliyet kapsamında yapılan yatırımlardan oluşur.
Ortaklığın yürüttüğü projelerin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur.
Asgari Sermaye Şartı ve Borsaya Kotasyon Zorunlu mudur?
Şirketin sermayesinin en az 30.000.000 TL olması ve başlangıçta % 10 luk kısmın (en az 6 milyon TL ) nakit olarak çıkarılması zorunludur.
Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, kuruluştan itibaren 3 ay içerisinde halka arz edilmesi için başvuruda bulunularak halka arz edilmesi zorunludur.
Gayrimenkul Yatırım ortaklıklarının borsaya kote olması zorunludur.
Yönetim Kurulu Üyelerine İlişkin Şartlar Var mıdır?
Yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olması ( Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.) zorunludur.
Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyelerinin, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan şartları taşımaları gerekmektedir.
Vergisel Yönden Avantajı Var mıdır?
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin 1 no'lu fıkrasının (d) bendi uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı kazançlarından, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde % 15 oranında vergi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmış olmakla birlikte, 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kazançlar üzerinden yapılacak olan (bu kazançlar dağıtılsın dağıtılmasın ) stopajın oranı da % 0 olarak belirlenmiştir.
SPK Denetimi ve Bağımsız Denetim Var mıdır?
Finansal tablolarını hazırlayıp kamuya ilan etmek, altı aylık ve yıllık finansal tablolarını bağımsız denetimden geçirmek ve Kurul'un kamuya aydınlatmaya ilişkin düzenlemelerine uygun hareket etmek zorundadırlar.
Sigorta Yapılması ve Değerleme Yaptırılması Zorunlu mudur?
Ortaklık portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları hariç olmak üzere tüm varlıkların oluşabilecek her tür hasara karşı rayiç değerleri dikkate alınarak sigortalanması zorunludur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin tespitini, SPK tarafından listeye alınmış bir gayrimenkul değerleme şirketine, her yıl sonu itibarıyla yaptırmak, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile rayiç değerlerine ilişkin olarak portföy tablosunu düzenlemek ve periyodik olarak üç aylık rapor düzenlemek zorundadırlar.
Ekspertiz Değerinden Düşük veya Yüksek Bedelle Alım, Satım, Kiralama Yapılabilir mi?
Ortaklığın portföyünde yer alan veya alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin %95’inden daha düşük değerlerin esas alınması durumunda, bu durumun kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunludur.
Yatırım Sınırlamaları Var mıdır?
Ortaklıklar gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri, GYO’na İlişkin Esaslar Tebliği’nin 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketlere, aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı ortaklığın aktif toplamının %20’sini aşamaz.
Pay Devirleri İzne Tabi midir?
Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce ortaklık sermayesinin %10 ve daha fazlasını temsil eden payların devirleri ile herhangi bir orana bakılmaksızın imtiyazlı payların devirleri Kurul iznine tabidir.
Yatırım Faaliyetleri İle İlgili Sınırlamalar Var Mıdır?
Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın tek bir ihraççıya ait para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının %10’unu aşamaz.
Altın, kıymetli madenler ve diğer emtialar ile bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı (yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlar hariç) sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon ücreti ödeyemezler ve benzeri giderler yapamazlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hangi İşleri Yapamazlar?
Kredi veremezler.
Gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
Otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
Sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler.
Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.
Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
İnşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemezler.
Link: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=18404&MevzuatTur=9&MevzuatTertip=5